 Что стоит за сегодняшними ценами на столичную недвижимость: объективные законы рынка или криминальный сговор и искусственный спекулятивный ажиотаж?
Мельник П. П., Аналитическая группа ВиД.
http://vid.org.ua
Последнее время Медиа-пространство пестрит заголовками типа: «Себестоимость 1 квадратного метра жилья в новостройках равна 1271 доллару и 56 центам!». Тут же можно встретить и комментарий «известного эксперта» из какой нибудь компашки типа ООО «Хорошая Новость», смысл котрого: - «это не предел, каждый конкретный проект имеет свою себестоимость. Более того, два одинаковых дома построенных по одному типовому проекту, но в разных местах, а то и в разное время года, будут стоить разные деньги. Потому, что на цену будут влиять масса дополнительных факторов: это и грунты, и рельеф, и многое, многое другое. Начиная от дорогой земли и заканчивая дорогими взятками»
Издание «Власть и Деньги» не могло не окликнуться на такую «информационную волну» и не разместить, альтернативные расчеты, предоставленные нашим читателем Мельником П. П. Строителем, но при этом и Гражданином с активной гражданской позицией.
Для проверки его расчетов пришлось обратиться за помощью в один из известных киевских проектно-строительных институтов. И благодаря полученной консультации мы беремся утверждать, что с незначительными оговорками и уточняющими замечаниями данные расчеты вполне справедливые. Не желая подставлять под «удар» риэлтерам и киевской строительной мафии коллектив этой уважаемой на всей территории бывшего Советского Союза проектной организации, мы, выполняя обещание, сохраним название этого учреждения в тайне.
Опережая критические замечание всевозможных «экспертов по недвижимости» по поводу различной стоимости земельных участков в Киеве, редакция ВиД считает необходимым указать своим читателям на одно немаловажное обстоятельство. А именно: чем ближе земельный участок к центру города, тем он дороже! Центр – это престиж! Центр – это удобство транспортных коммуникаций. Жить в центре хочет намного больше людей, чем желающих жить на окраине. И с этим никто не будет спорить. НО! Есть одно но! Центр густо заселен, в центре много домов, в центре очень густая сеть коммуникаций! А это значит, что затраты на тепло-, водо-, электро- и газопроводы, и на подвод той же канализации сокращается в ДЕСЯТКИ РАЗ!!! Уменьшаются трудозатраты, быстрее идет само строительство, ускоряется оборот капитала и за счет всего этого, в конце концов, снижается себестоимость!
А ЭТО ОЗНАЧАЕТ, ЧТО СЕБЕСТОИМОСТЬ ДОМА (БЕЗ УЧЕТА СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ) ПОСТРОЕННОГО В ЦЕНТРЕ МЕНЬШЕ СЕБЕСТОИМОСТИ ТАКОГО ЖЕ ДОМА ПОСТРОЕННОГО НА ВЫСЕЛКАХ, КУДА НУЖНО ТЯНУТЬ СОТНИ МЕТРОВ, А ТО И КИЛОМЕТРЫ НОВЫХ КОММУНИКАЦИЙ.
Но вот парадоксальный факт – при всем при этом, за квартиру в новостройке в центре просится сумма на ПОРЯДОК больше чем за такую же квартиру в доме построенному по этому же проекту, но где-то на окраине!!!
Мы предлагаем читателю, на примере конкретного проекта, самостоятельно решить – что стоит за сегодняшними ценами на недвижимость: объективные законы рынка или криминальный сговор и искусственный спекулятивный ажиотаж?
В статье приводятся адаптированные для понимания широких масс расчеты сделанные на основании калькуляции реального проекта.
Абсолютно не отвергая глубокомысленные доводы в пользу исключительной нетождественности всего сущего, ПРЕДЛАГАЕМ СЧИТАТЬ, ЧТО, ПРИ ГРУБОМ ОКРУГЛЕНИИ, ВЫСОКАЯ СТОИМОСТЬ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В ЦЕНТРЕ КОМПЕНСИРУЕТСЯ БОЛЕЕ ЗАТРАТНЫМ СТРОИТЕЛЬСТВОМ НА ОКРАИНЕ!! И ТОГДА, УСЛОВНО, МОЖНО СЧИТАТЬ, ЧТО СЕБЕСТОИМОСТЬ РЕАЛИЗАЦИИ ОДНОГО И ТОГО ЖЕ ПРОЕКТА, НО В РАЗНЫХ ЧАСТЯХ ГОРОДА, ОДИНАКОВА!!!
Подобная абстракция позволит получить представление о порядке цифр, или, как говорят математики, получить результат в первом приближении.
Особо хотим отметить тот факт, что автор оперирует РОЗНИЧНЫМИ ЦЕНАМИ, при том что большие строительные компании имеют огромные скидки и бонусы, а так же корпоративное участие во многих предприятиях производящих и реализующих стройматериалы, что дает им «специальные» цены с минимальными наценками. А кроме того, крупные строительные корпорации могут иметь и собственные банки, как например банк «Аркада», что открывает доступ к почти бесплатным кредитам и минимизирует банковские затраты при работе с безналичными расчетами.
Аналитическая группа ВиД
Нет в стране человека, который бы не пытался отслеживать тенденции рынка недвидимости на Украине, а в частности в городе Киеве.
На момент начала декабря месяца 2005 года стоимость 1 квадратного метра жилья в городе Киеве в среднем составила 1500 $. Скажете – рынок диктует свои условия… Рынок, да не тот.
Ситуация получается невероятно занимательной. С одной стороны, население Украины постоянно уменьшается, и это факт. Официально на 1 ноября население страны уменьшилось до 46 млн. 988 тыс. человек.
С другой стороны, жилье строится достаточно высокими темпами, но вот старые дома не сносят (исключение составляет частный сектор, но там старый дом сносят с целью строительства нового). Получается, что когда нас было 52 миллинона, жилья кое-как хватало, теперь настроили нового, нас стало на 5 миллионов меньше, и вот вдруг жилья не хватает? Неправда. Просто никто не хочет официально признать избыток квадратных метров, ведь строительство приносит баснословные прибыли. Не верите?
Давайте посчитаем стоимость постройки одного многоэтажного дома.
(стоимость работы берем с 10% запасом на непредвиденные расходы)
Итак:
Дом 16 этажный монолитно-каркасный с кирпичной облицовкой
2 подъезда, 192 квартиры
1-комнатных – 64 шт
2-комнатных – 64 шт
3-комнатных – 64 шт
Общая площадь квартир 11840 м2
Внутренние работы полностью выполнены
(цены на материалы РОЗНИЧНЫЕ по состоянию на 1 декабря 2005 года в городе Киеве)
| Категория | Тип работ | Цена за ед. | Кол-во | Сумма | | Котлован | Работа 64 Х 13 Х 2 м | 10 $ | 1664 м3 | 16 640 $ | | Фундамент | Бетон | 70 $ | 500 м3 | 35 000 $ | | Работа | - | - | 25 000 $ | | Стены | Бетон | 70 $ | 4600 м3 | 322 000 $ | | Железный каркас | 20 $ | 23 000 м2 | 460 000 $ | | Работа | 20 $ | 23 000 м2 | 460 000 $ | | Кирпич + Бетон | 0,3 $ | 1120000 шт | 336 000 $ | | Работа | 0,2 $ | 1120000 шт | 224 000 $ | | Крыша | Материал | 2 $ | 832 м2 | 1 664 $ | | Работа | 2 $ | 832 м2 | 1 664 $ | | Лестничные пролеты | Изделие | 80 $ | 64 шт | 5 120 $ | | Двери квартирные | Цена с установкой | 100 $ | 192 шт | 19 200 $ | | Двери балконные | Цена с установкой | 60 $ | 224 шт | 13 440 $ | | Окна квартирные | Цена с установкой | 120 $ | 576 шт | 69 120 $ | | Двери комнатные | Цена с установкой | 40 $ | 384 шт | 15 360 $ | | Двери в с/у | Цена с установкой | 30 $ | 384 шт | 11 520 $ | | Утитаз | Цена с установкой | 70 $ | 192 шт | 13 440 $ | | Раковина | Цена с установкой | 50 $ | 192 шт | 9 600 $ | | Ванная | Цена с установкой | 120 $ | 192 шт | 23 040 $ | | Краны и сифоны | Цена с установкой | 50 $ | 192 шт | 9 600 $ | | Газовая печь | Цена с установкой | 300 $ | 192 шт | 57 600 $ | | Электро- проводка | Цена с установкой | 200 $ | 192 шт | 38 400 $ | | Линолеум | Цена с установкой | 16 $ | 11840 м2 | 189 440 $ | | Газопровод | Цена с установкой | 50$ | 192 шт | 9 600 $ | | Трубопровод | Цена с установкой | 100 $ | 192 шт | 19 200 $ | | Канализация | Цена с установкой | 100 $ | 192 шт | 19 200 $ | | Отопление | Цена с установкой | 400 $ | 192 шт | 76 800 $ | | Штукатурка | Материалы + Работа | 300 $ | 192 шт | 57 600 $ | | Обои | Материалы + Работа | 300 $ | 192 шт | 57 600 $ | | Мусоро- провод | 2 шт Х 48 м | 20 $ | 96 м | 1 920 $ | | Лифт | Цена с установкой | 30 000 $ | 4 шт | 120 000 $ | | Стяжка коридоров | Работа+материалы | 5 $ | 1360 м2 | 6 800 $ | | Покраска стен | Работа+материалы | 3 $ | 4080 м2 | 4080 м2 | | Двери входные | Цена с установкой | 70 $ | 2 шт | 140 $ | | Итого: | | | | 2 737 948 $ |
Теперь делим 2 737 948 $ на количество метров 11840 м2
В итоге, себестоимость (без НДС) 1 м2 = 231,25 $
Достаточно шокирующая цифра, оособенно при нынешней ситуации. Досчитаем до конца нашу цену.
Добавим прибыль строительной компании исходя из достаточно высокой ставки 20% рентабельности:
231,25 + 46,25 = 277,5 $
Теперь добавим НДС 20%:
277,5 + 55,5 = 333 $
Значит для конечного покупателя рыночная цена 1 м2 должна быть равна примерно 333 $ для нового 16-ти этажного дома на ровном участке местности. И это с учетом сантехники и полных внутренних работ, что является редкостью в реальной жизни.
Согласитесь, но 1500 $ и 333 $ очень разные цифры. Получается, что покупаетель обычной квартиры в Киеве переплачивает по 1169 $ на каждом квадратном метре.
Куда же идут вырученные деньги, спросите Вы? Все просто. Реклама, маркетинговые исследования, акции и прочий промоушинг какого-нибудь дома или жилищно-офисного комплекса стоят денег, и по последним расценкам, немалых денег.
К этой сумме прилагается цена за выделение участка под строительство. По последним данным, которые озвучивают национальные СМИ, за один участок Киев получает около 3 млн. грн, то есть 600 000 $, а соответственно каждый метр квартиры дорожает на 51 $ и становится соответственно 384 $. Но ведь это далеко не та сумма, которую мы видим в Киеве сегодня.
Сколько строительные компании списывают на еще и на рекламные и представительские издержки остается только догадываться. Но мы считаем реальную себестоимость строительства, потому как, если есть дефицит, то зачем реклама?
В итоге, то, что остается из разницы 1500 – 384 = 1116 $ - есть ни что иное, как прибыль строительных компаний с каждого метра.
К «поглощению» этой суммы умело пристраиваются брокеры и агентства недвижимости, желающие отхватить и свой процент от такого лакомого пирога, провоцируя поднятие цен путем скупки квартир в период начала строительства по инвестиционным договорам. Ведь давно уже считается нормой, что сразу после сдачи дома цены на квартиры в нем «взлетают» в два раза, а это похлеще любых банковских депозитов.
Поэтому и стоят свежесданные многоэтажки полупустые не месяц и не два, а на стенах домов красуютя плакаты: «В этом доме еще осталось 2 квартиры» или «Здесь есть квартира, которая может стать Вашей»…
А простой обыватель смотрит на все это, имея 150-200 $ месячного дохода, и диву дается: ему ведь ни много ни мало 30-40 лет нужно работать и вообще не есть, чтобы накопить на 1-комнатную квартиру.
Возникает вопрос: «Кто же тогда определяет спрос?». Уж больно такой подход напоминает построение «квартирной» финансовой пирамиды. Покупаем дешевле сегодня – продаем дороже завтра. Прямо АО «МММ».
Но ведь такие пирамиды всегда рано или поздно рушатся…
Мельник П. П. для «Власть и Деньги»
P.S. Для желающих подсчитать, какой «навар» имеют организаторы этой пирамиды, сообщаем, что последние шесть лет в Киеве ЕЖЕГОДНО вводится не менее 1 000 000 квадратных метров жилья. Как неоднократно сообщал мэр-строитель А.А. Омельченко, в 2004 году было введено 1100 000 кв.м, а 2005 год был закончен с результатом 1250 000 кв.м. Специально не приводим результат этих примитивных расчетов на два действия с целью не лишать удовольствия наших читателей самим, с калькулятором в руке, порадоваться финансовым достижениям современных «великих комбинаторов». Но советуем пользоваться инженерным калькулятором, так как у калькуляторов разрядностью менее 10, полученная сумма, даже без перевода в гривны, может не поместиться на экране. – (Редакция ВиД)скачать dle 12.1 |
